Condominio
CONDOMINIO
Il condominio è un tipo particolare di comunione. Si verifica quando in un edificio con più unità immobiliari due o più persone sono ciascuna proprietaria di una parte di esse in via esclusiva: queste persone sono comproprietarie delle parti comuni.
Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2, c.c.).
Per estensione il termine condominio viene utilizzato per definire edifici a più piani, suddivisi in appartamenti.
Le obbligazioni contratte nell'interesse del condominio a cagione dell'effettuazione di lavori di ristrutturazione, di rifacimento o di manutenzione dell'edificio hanno carattere parziario
LA MEDIAZIONE CIVILE E COMMERCIALE, DAL 20 MARZO STRUMENTO PER LA SOLUZIONE PER LE CONTROVERSIE CONDOMINIALI
Alcuni Consigli Pratici
Parti comuni
Il condominio nel suo complesso possiede tutti i beni comuni (scale, androni, cortili, pianerottoli, facciate, tetto, impianti comuni di riscaldamento, acqua, elettricità, eccetera). Di questi, il singolo condomino è proprietario per la sua quota (espressa in millesimi) e può farne l'uso che vuole, senza rovinarli o ledere i diritti degli altri.
Tabelle millesimali
La proprietà, come si è detto, è espressa in millesimi. Le tabelle millesimali non sono però calcolate solo sull'ampiezza dell'appartamento, quindi non ci si stupisca se esiste qualche differenza fra case uguali. Inoltre ci sono più tabelle: una per le spese di proprietà, una per quelle del riscaldamento, e una per le quote dell'acqua. Quest'ultima non è in millesimi, ma è basata sul numero delle persone che abitualmente vivono nei singoli appartamenti.
L'assemblea
Ogni anno deve svolgersi un'assemblea ordinaria, nella quale si approvano il bilancio dell'esercizio appena trascorso e il preventivo del nuovo. In quell'occasione si nomina (o si conferma) l'amministratore. In genere è qui che si scatenano le polemiche più accese, ma proprio per questo è bene cercare di restare più calmi del solito.
L'amministratore
I compiti dell’amministratore sono elencati dall’articolo 1130 del C.C. e sono:
eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini;
curare l'osservanza del regolamento di condominio;
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
compiere gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio.
alla fine di ogni anno deve rendere conto della sua gestione (se l’amministratore non ottempera a questo obbligo uno qualsiasi dei condomini può chiederne la revoca al giudice per giusta causa).
Il regolamento
Il regolamento del condominio disciplina la vita condominiale.
All'interno del regolamento sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.
Sono allegate al regolamento le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. In pratica, il regolamento, può essere considerata la legge interna dei condomini. Una legge speciale rispetto alla normativa generale dettata dal codice civile.
Il custode
Il custode è un dipendente del condominio, ma prende ordini solo dall'amministratore. Chi fa solo le pulizie può essere dipendente, ma può anche essere un'impresa. Il mansionario deve esser stabilito con chiarezza e affisso in bacheca per evitare le solite polemiche.
Il vicino
Con il vicino esiste un rapporto particolare perché ci sono alcuni beni in comune solo con lui: la soletta fra pavimento e soffitto, e le pareti che dividono i due appartamenti. Questi beni non fanno parte del condominio ma sono in comproprietà fra i due confinanti.
I consiglieri di condominio non hanno alcun potere, a meno che non siano espressamente delegati dall'assemblea a compiere alcuni atti specifici.
I litigi
Spesso in condominio scoppiano litigi che finiscono davanti ai giudici. Se si diventa proprietari quando una lite è già in corso, dopo essersi informati ci si può chiamare fuori inviando all'amministratore una raccomandata in questo senso. Stesso discorso se la lite viene avviata dall'assemblea: non basta votare contro, bisogna inviare la comunicazione del proprio dissenso all'amministratore.
I rumori
I rumori sono purtroppo un rischio frequente della vita in condominio.
L' articolo 844 del codice civile li proibisce, e si può anche chiedere al Pretore un provvedimento d'urgenza che li faccia smettere. Eventualmente rivolgendosi prima all'Asl per ottenere una perizia fonica (a pagamento). In ogni caso, fra i doveri dell' amministratore c'è anche quello di far rispettare il regolamento condominiale, e in genere i rumori molesti sono puntualmente vietati dal regolamento.